01.11.2011 В посте от 12.08.2011, может быть, я выразился некорректно. Во избежание в дальнейшем недоразумений (см. комментарии от Leprykon и Zerich на форуме), сообщаю, что я не знаю никаких легких или обходных путей при получении разрешений на застройку земель сельхозназначения. В том, что это возможно, надеюсь, сомнений ни у кого нет, ибо, повторяю, большинство существующих посёлков стоят на таких землях. Более того, я лично принимал участие в проектировании, как минимум, 4-х из них в Московской области.
В настоящее время закон об обороте земель сельхозназначения изменился, поэтому далее будем говорить просто «земля», если никто не против.
Вообще-то наличие юридических препятствий (преодолимых в перспективе) при поиске земли для строительства я не склонен считать однозначным злом. Чем сложнее получить землю, чем меньше вокруг неё будет доступных коммуникаций и других составляющих городского комфорта, тем больше будет шансов у нетронутого природного ландшафта оставаться таковым как можно дольше. В том числе и поэтому я считаю, по возможности, полный отказ от централизованных коммуникаций в пользу локальных не только экономически целесообразным (при площади участков 40 соток и более), но и необходимым для устойчивого развития используемой территории.
Serg-Horse, (большое спасибо ему) в своем комментарии на форуме (ссылка), фактически, анонсировал то, что я собирался далее сказать:
Serg-Horse: "…Автор хочет найти единомышленников и устроить что-то типа эко-поселка. …К сожалению, в наших условиях [эта идея] мало осуществимая, даже в продвинутой Европе такие поселки появляются исключительно благодаря интересу продвинутых инвесторов, миллионеров с «зеленым уклоном» и поддержки государства…
…Стоимость подмосковной земли начисто зачеркивает эту идею… Разговоры о том, что скинемся, купим поле, переведем его в ИЖС, это знаете из области даже не научной фантастики…"
Эта идея уже реализована – http://www.sharedspaces.co.uk/co-buying,
http://www.mosrealt.info/articles/interestingly/?idart=1396&halt_id=63&pg=15
Есть и отечественные примеры, обойдемся пока без ссылок на них – ниже я объясню, почему.
Самоорганизующиеся сообщества инвесторов (и наши и зарубежные) формируются в следующей последовательности:
- На основе общих интересов, требований и предпочтений в социальных сетях или на специализированных сайтах образуется устойчивая группа;
- Участники группы находят подходящий объект – землю или другую недвижимость;
- Заключают коллективный договор;
- Приобретают недвижимость – готовую или только планируемую, в зависимости от предъявляемых требований.
Предположим, как это может быть в нашем случае:
Требования и предпочтения уже сформированы, см. пост №1. Возможно, кто-то посчитает их слишком «специфическими» - не важно.
Все т.н. «организованные» коттеджные поселки рассчитаны на некоего абстрактного покупателя из заранее определенной целевой категории. Предполагается, что у этого покупателя такой-то уровень доходов, он любит то-то и то-то, будет отдыхать там-то, продукты приобретать там-то и т.д. и т.д. Затем авторы проекта пытаются удовлетворить запросы как можно большего числа таких вымышленных персонажей и неизбежно делают много лишнего.
Нам же необходимо лишь четко и громко сформулировать и обнародовать свои (пусть даже самые странные) требования и предпочтения и, если найдутся единомышленники, сделать ровно то, что нужно.
Кстати, проблемы с реализацией подобных проектов в нашей стране (кроме перечисленных в статье на mosrealt.info) связаны, как раз, со слишком уж специфическими целями, преследуемыми их организаторами. Я даже опасаюсь использовать термин «экопоселок» из-за риска быть отнесенным к какой-либо из, как минимум, 2-х групп, представители каждой из которых по-разному и неодинаково глубоко, но впадают в крайности.
Первые, в борьбе за энергоэффективность и экологию, слишком увлекаются технической стороной вопроса и, достигая, иногда, фантастических показателей потребления энергии и воздействия на окружающую среду, игнорируют другие важные вещи, такие как, например, эстетику, стоимость и простоту использования.
Круг интересов второй группы гораздо шире. Успешно преодолев все 4 пункта описанной выше программы они, к сожалению, продолжают двигаться дальше – поднимать с колен отечественное сельское хозяйство, возрождать забытые народные промыслы, распространять повсеместно любовь и гармонию, плести венки и водить хороводы. Понятное дело, неготовому к таким подвигам человеку выжить в этой среде невозможно.
Вернемся к моим требованиям и предпочтениям. Мне кажется, что ничего оригинального в них нет, - едва ли кто-то будет против любого из 10 перечисленных пунктов. Эстетические предпочтения, допустим, менее распространены, но, опять-таки, не настолько, чтобы не найти среди тысяч пользователей социальных сетей хотя-бы 50 человек с ровно такими же вкусами.
Начинаем искать землю. Я уже говорил, что стоимость земли, обделенной вниманием инвесторов, девелоперов, «решателей» проблем с властями и т.п. кратно отличается от цены земли в самых бюджетных готовых СНТ типа «Своей земли» и им подобных. Организованная команда будущих землевладельцев, имеющая четкое представление о том, что она собирается сделать с приобретенным участком, и не «заточенная» только на извлечение прибыли, вполне может решить (своими силами или с привлечением специалистов) все вопросы - юридические, организационные и т.д.
Так что,
Serg-Horse: "… Сегодня дома строят уже не только чтоб отдохнуть в выходные, а все больше людей задумываются о некоем инвестиционном потенциале и дальнейшей ликвидности… "
инвесторам лучше сюда не соваться, я уже говорил, почему – соответственно, и интересы их учитываться не будут.
Это идеальный сценарий.
На практике, может оказаться, что слитная команда интернет-френдов, столкнувшись в реале с первым же относительно серьезным препятствием, дружно разбежится по своим неотложным делам.
Это вполне вероятный сценарий.
В таком случае придется-таки нанять девелопера, чтобы он нашел участок с необходимыми нам параметрами, в нужном нам месте, размежевал его так, как нам надо, оформил его в нашу собственность, согласовал все, что нужно, везде, где нужно, и, собственно, развернулся и ушел. С этого места можно уже двигаться самостоятельно.
Генеральный план:
Самый простой вариант генерального плана – прямоугольная сетка дорог и проездов, образующая кварталы, состоящие из прямоугольных же участков.
Этот-то вариант нам и нужен. Другие планировочные схемы - радиально-кольцевые, веерные, живописные и др., имеют смысл, только если на участке есть, например, озеро, роща, овраг или холм (большая редкость на землях селхозназначения). Во всех остальных случаях отступать от прямоугольной сетки не стоит - при низкой плотности застройки, минимальном благоустройстве, отсутствии глухих заборов и других элементов, структурирующих пространство, сложную планировку невозможно будет «прочитать».
Итак, генеральный план поселка – прямоугольная сетка, ориентированная по сторонам света. Длинные стороны участков параллельны оси север-юг, допускается отклонение от оси не более 15 градусов. Дома на участках ориентированы так же.
Инфраструктура: охрана, трансформаторная подстанция, площадка для сбора ТБО, пожарный резервуар. Ограждения – сетчатые по периметру поселка. Между участками только деревья и кусты.
Архитектура:
Индивидуальной вариативности и общей целостности среды можно достигнуть, используя всего один типовой проект.
Сделать это можно, комбинируя 3 параметра - вид вертикального озеленения, цвет и рисунок деревянной обшивки фасада.
В принципе, я считаю, что достаточно одного только вертикального озеленения, но, судя по реакции на форуме, единомышленников у меня немного.
08.11.2011 Многих интересует, как будет выглядеть и чувствовать себя вертикальное озеленение зимой.
Самый простой способ убедиться в том, что существует масса растений такого вида, способных без посторонней помощи пережить мороз, конечно, использовать поиск, но для удобства и чистоты эксперимента я буду регулярно фотографировать один такой экземпляр в Москве, в Петропавловском переулке.
Точный адрес – Яузкий бульвар 14/8, озелененный фасад ориентирован на северо-восток.
30.09.2011:
